Fique por dentro – propter rem, com eficácia real e ônus reais

Olá, estudantes do Direito! Preparados para mais uma sessão de aprendizado? Neste artigo estudaremos as diferenças entre as obrigações propter rem, as obrigações com eficácia real e os ônus reais.

Para melhor compreensão, o assunto será dividido nos seguintes tópicos:

• Introdução
• Obrigações propter rem
• Obrigações com eficácia real
• Ônus reais
• Considerações finais

Vamos lá!

Introdução

Dentro do estudo do Direito Civil, existe um sub-ramo voltado ao estudo do Direito das Coisas (Direitos Reais). No Código Civil de 2002, existe norma dedicada a enumeração de direitos que podem ser exercidos sobre determinados objetos (coisas):

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

XIII – a laje; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Contudo, a doutrina considera que esse rol não é exaustivo. Stolze o e Pamplona Filho (2022), tratam as obrigações propter rem como instituto de natureza mista/híbrida (natureza de pessoal e real ao memso tempo). Segundo eles, as obrigações propter rem:

São efetivamente obrigações, em sentido estrito, que decorrem de um direito real sobre determinada coisa, aderindo a essa e, por isso, acompanhando-a nas modificações do seu titular.

Ademais, existem relações de natureza pessoal que podem assumir características de direitos reais, se submetidas a procedimentos específicos, assumindo, também, natureza híbrida. Quando isso ocorre, tais prestações transformam-se em obrigações com eficácia real.

Além disso, também podem existir ônus reais, que se caracterizam por serem obrigações que limitam o uso ou o gozo de uma propriedade, possuindo, igualmente, natureza híbrida.

Obrigações propter rem

As obrigações propter rem são prestações atribuídas ao titular de um direito real. Esse tipo de obrigação acompanha a coisa e transmite-se ao seu novo titular automaticamente.

São exemplos de obrigações propter rem o débito condominial ordinário, o IPTU e o ITR. Dependendo do débito, não se faz necessária a propriedade da coisa para responsabilização do titular do direito real. Por exemplo, no caso de débito de IPTU, o usufrutuário é o responsável pela dívida. Já no caso de débito de natureza condominial ordinária, tanto o locatário quanto o proprietári, o ou outro sujeito que esteja usufruindo do imóvel ou ocupando-o, podem ter de arcar com tais dívidas.

Já em outras situações, mesmo com a tradição da coisa, o antigo proprietário continua obrigado a pagar os débitos, como nos casos de venda de veículo sem comunicação (Aresp 369593).

Obrigações com eficácia real são aquelas comuns (prestacionais ou pessoais) que foram levadas a registro público. Em razão da publicidade e do cumprimento de requisitos específicos, adquirem características de direitos reais.

O exemplo mais comum de obrigação com eficácia real utilizado nos materiais didáticos é o do contrato de locação averbado na matrícula do imóvel. Nessa situação, se o contrato for escrito, tiver prazo determinado, cláusula de vigência e for averbado no registro do imóvel, adquire natureza de direito real. Assim, terá eficácia erga omnes, inclusive contra futuros compradores do imóvel, que deverão cumprir o contrato de aluguel.

Ônus reais

Ônus reais são limitaçõesque incidem sobre o direito de propriedade. São exemplos de ônus reais a hipoteca, a penhora, a servidão etc. Também são híbridas, pois contituem uma obrigação (direito pessoal) que incide sobre uma coisa (direito real).

Considerações finais

As obrigações híbridas, que possuem natureza real e obrigacional (ou seja, vinculadas a coisas e pessoas concomitantemente), impactam de maneira singular as relações às quais se referem.

Cada um desses tipos de obrigações mistas (ou obrigações híbridas) acarretam a responsabilidade dos indivíduos de maneira singular. O conteúdo referente a esse assunto é vasto e bastante discutido na jurisprudênica. As doutrinas também costumam reservar capítulos prórpios para abordar esse tema, em razão da complexidade e peculiaridade que possui.

Entretanto, neste texto o foco foi apenas conceituar e diferenciar, de maneira sucinta, as obrigações propter rem, as obrigações com eficácia real e os ônus reais.

Mas para aqueles que pretendem se aprofundar no assunto, existem diversos artigos no Estratégia que podem ajudar a compreender melhor cada um desses conceitos.

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